тел. міський +38 044 223 20 94   email:chevguz@gmail.com
моб. +38 050 331 85 95, +38 067 404 11 85 сайт:chevguz.com

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

Головна > Житлове право > Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку

 

     Місцева влада обклеїла житлові будинки у Києві, інших містах об’явами з пропозицією до мешканців створювати ОСББ - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Наполегливість влади у проштовхуванні ідеї ОСББ декого дивує, інших обурює, є й такі, які і гадки не мають, що ж воно таке, оце ОСББ?

ПРАВОВІ ПІДСТАВИ ДЛЯ СТВОРЕННЯ ТА ДІЯЛЬНОСТІ ОСББ

Створювати ОСББ слід на підставі відповідного Закону України « Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон).

У його преабулі записано, що цей Закон визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку. Ще є Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір про відносини власників житлових і нежитлових приміщень та управителя, затверджені наказом державного комітету україни з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 №141, слід також взяти до уваги постанову КМУ від 11.10. 2002 р. N 1521 «Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". До цього документа додаються Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку; Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс; Порядок проведення розрахунків з членами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, які мають перед ним заборгованість, за виконані ними роботи з утримання неподільного та загального майна об'єднання; Порядок створення спеціальних фондів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

ДЛЯ ЧОГО, ХТО І ЯК СТВОРЮЄ ОСББ?

Відповідно до ст.4 Закону об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

На підставі ст.6 Закону ОСББ може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень.

Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, у протоколі із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти"). Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин присутніх осіб, які мають право голосу. Установчі збори правомочні, якщо на них присутні більше п'ятдесяти відсотків власників. Отже, за загальним правилом створення ОСББ є справою добровільною. За таких умов виникає питання: а що буде, коли необхідної кількості голосів не набереться або Об’єднання не буде створене з якихось інших причин?

Подібну ситуацію Закон розглядає лише стосовно новозбудованих будинків. Згідно з положеннями ст.11 у разі якщо у новозбудованому будинку власники квартир, приміщень протягом двох місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють об'єднання і не приймають на баланс основні фонди, сільська, селищна, міська рада може своїм рішенням призначити балансоутримувача. З тексту цієї норми можна дійти висновку, що йдеться лише про будинки, збудовані і здані в експлуатацію після набуття чинності Законом, тобто після 04.01.2002 р. Для решти житлових будинків наявність ОСББ з тексту Закону обов’язковою не виглядає.

Відповідно до ст.9 членом об'єднання може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в об'єднанні є добровільним і може набуватися одночасно із створенням об'єднання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування.

СКІЛЬКИ І ЗА ЩО МАЄ СПЛАЧУВАТИ УЧАСНИК ОСББ?

Поставлене питання є головним для більшості громадян, яких закликають до створення ОСББ.

На підставі ст.17 Закону об'єднання має право вимагати у власників приміщень своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об'єднання платежів, зборів і внесків від власників приміщень, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів.

Комунальні платежі

Обов’язки по комунальних платежах учасників ОСББ і не учасників слід розглядати окремо.

Згідно з положеннями ст. 22 Закону за наявності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання та інших послуг власники жилих і нежилих приміщень можуть перераховувати кошти безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які надають ці послуги, за відповідними тарифами для кожного виду послуг у порядку, встановленому законом. Таким чином, встановивши у себе відповідний індивідуальний лічильник можна і надалі оплачувати комунальні послуги окремо від інших мешканців будинку. Зрозуміло, що за таких умов заборгованість решти мешканців ніяк не впливає на суму зобов’язань особи, яка встановила лічильник.

За відсутності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання та інших послуг управитель зобов'язаний за рахунок коштів балансоутримувача встановити загальнобудинкові прилади обліку (один лічильник на усіх за кожним видом послуг). У разі, якщо правління об'єднання самостійно здійснює функції управителя, воно за договором з постачальниками комунальних послуг може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг. У цьому випадку об'єднання несе повну відповідальність за своєчасну сплату вартості фактично спожитих членами об'єднання комунальних послуг. Для мешканців будинку це найгірший варіант. Просто кажучи, у цьому випадку заборгованість за комуналку окремих осіб скоріш за все розподілять між усіма членами ОСББ, бо інших доходів ОСББ часто не має. Втім, наявність інших доходів може таку ситуацію змінити на краще.

Не забули і про тих, хто до ОСББ не вступив. Власники квартир, приміщень, що не обладнані приладами обліку, зобов'язані укласти договір про обслуговування та оплату комунальних послуг з управителем незалежно від членства в об'єднанні. Відмова від укладення договору, від оплати рахунків або несплата рахунків не допускається. Такі дії є порушенням прав інших членів об'єднання і підставою для звернення до суду про стягнення заборгованості із плати за відповідними рахунками у примусовому порядку. Власники несуть відповідальність за своєчасність здійснення платежів на рахунок управителя незалежно від використання приміщень особисто чи надання належних їм приміщень в оренду, якщо інше не передбачено договором.

Легко спрогнозувати, що ОСББ, укладаючи відповідні обов’язкові договори з особами, які 1) не входять до об'єднання і 2) не встановили індивідуальні прилади обліку, – будуть прагнути до покладення на них пропорційної частки загальної заборгованості цього ОСББ за комунальні послуги. При буквальному тлумаченні ст.22 Закону виходить, що при відмові від укладення договору на таких умовах будуть просто виписуватись відповідні рахунки, обов’язкові до оплати.

Втім, останне слово тут має сказати судова практика.

Інші витрати

Крім комунальних платежів, прийдеться окремо сплачувати на утримання самого ОСББ – зарплата бухгалтера, можлива оплата голови, членів правління, інші організаційні витрати, оплата двірника, конс’єржки (за її наявності) тощо. Отже, за будь-яких умов сплачувати прийдеться більше, аніж до створення об'єднання.

Я вже не кажу про оплату ремонтів тощо. Наявна практика свідчить, що до найбільш поширених судових позовів, пов`язаних з ОСББ, входять спори про стягнення заборгованості за надані комунальні послуги; про передачу будинку на баланс об`єднання; корпоративні спори (про визнання недійсними рішень загальних зборів членів об`єднань, статуту в цілому або його окремих положень); трудові спори з найманими працівниками.

Також популярні суперечки з приводу безпідставного нарахування заборгованості з оплати житлово-комунальних послуг та стягнення заборгованості.

У свою чергу керівники ОСББ виділяють суперечки навколо незаконного продажу допоміжних приміщень, нарахування тарифів, питань відведення прибудинкової території, суперечки з неплатниками.

ДОХОДИ ОСББ ТА ІНШІ МОЖЛИВІ ВИГОДИ

Слушним є питання про можливе покриття вищевказаних витрат з інших джерел, крім коштів (внесків) самих мешканців будинку.

Відповідно до ст.24 Закону - колишній власник, на балансі якого перебував багатоквартирний будинок до передачі на баланс об'єднанню, бере участь в організації та фінансуванні першого після передачі на баланс капітального ремонту будинку відповідно до законодавства. Найчастіше колишнім власником будинку є місцева громада, тобто йдеться про муніципальну власність (району, міста, селища тощо).

Далі, варто звернути увагу на ст.4 Закону - об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання.

ОСББ може приймати форму юридичної особи зі статусом неприбуткової організації або ж не мати такого. І, як будь-яка юридична особа, ОСББ має подавати звіти в податкову і органи статистики.

На підставі п.157.8. Податкового кодексу України - від оподаткування звільняються доходи ОСББ, як неприбуткових організацій, отримані у вигляді внесків, коштів або майна, які надходять таким неприбутковим організаціям для забезпечення потреб їх основної діяльності та у вигляді пасивних доходів.

Виникає слушне питання: а як бути з доходами від здачі в оренду вільних приміщень ОСББ, прибудинкової території тощо?

Судячи з усього подібна діяльність для ОСББ можлива, але за цими видами діяльності може виникнути ризик звичайного оподаткування, як одержаного від господарської діяльності доходу. Проблема виникає з приводу нечіткого визначення поняття «пасивні доходи» та у випадку, коли ці пасивні доходи отримуються з метою забезпечення потреб основної діяльності ОСББ, наприклад, для оплати комунальних послуг загалом по будинку. Нагадаємо, що основна мета діяльності ОСББ визначена у ст.4 Закону, це забезпечення і захист прав його членів, дотримання їхніх обов'язків, належне утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів.

На мою думку, якщо доходи від оренди не розподіляються прямо між учасниками ОСББ, а використовуються виключно на вищевказані цілі, то оподаткування таких доходів податком на прибуток виявляється спірним.

Сергій Теньков
доктор філософії у галузі права

 

 

 

Написати коментар
Я не бот