Новобудова - це засіб інвестування чи можлива втрата грошей ?

Згідно офіційним даним в Україні, щоденно зростають об’єми будівництва, а тому доречним буде надати рекомендації майбутнім вкладникам/особам, які планують стати власниками ново побудованого житла на що конкретно їм необхідно звернути увагу під час звернення до відділу з продажу нерухомості.

1. Враховуючи принцип цілісності землі та нерухомого майна, перше на що треба звернути увагу, це земельна ділянка.

Доцільно взяти на ознайомлення договір оренди землі, в якому важливим є таке:

• Форма власності земельної ділянки;
• Суб’єкти між якими укладений договір оренди земельної ділянки (орган місцевого самоврядування та забудовник, лише - забудовник);
• Строк оренди землі;
• Наявність кадастрового номеру земельної ділянки;
• Цільове призначення земельної ділянки. При цьому, призначення (зонінг) земельної ділянки повинно відповідати меті будівництва і співпадати з цільовим призначенням земельної ділянки, яке вказане в рішенні органів місцевого самоврядування, у разі якщо земельна ділянка є комунальною. Більшість земельних ділянок на яких планується будівництво ЖК- мають код 02: землі житлової і громадської забудови. В межах цього коду відокремлено 10 підрозділів, а тому під час аналізу документації необхідно відмітити, який саме підрозділ має місце в межах коду 02.
• Права і обов`язки орендодавця (забудовника) після ведення об’єкта будівництва в експлуатацію;
• Важливим є не тільки наявність відповідного рішення, але і факт державної реєстрації цього рішення в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• Правовою підставою законного користування земельною ділянкою також може бути і Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою. Данні акти видавалися правокористувачам з 1992 по 2012 (включно). Станом на сьогоднішній день дані акти є чинними за умови: їх державної реєстрації в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; реквізити забудовника та право користувача, якому видавався цей акт співпадають (співпадіння щодо: повної назви юридичної особи, організаційно-правової форми юридичної особи, коду ЄДРПОУ);

1. По-друге, у забудовника до початку будівельних робіт на об’єкті повинні бути одержані наступні документи: дозвіл на будівництво cc2/cc3, позитивний експертний звіт, ТУ. Чинність даних документів можливо перевірити онлайн.
2. Наступним - третім аспектом, що підлягає аналізу є договір, який пропонує укласти забудовник (3-я особа) з майбутнім власником нерухомість. Це може бути: Попередній договір купівлі-продажу квартири, Договір купівлі-продажу майнових прав, Договір пайової участі у будівництві, Інвестиційний договір будівництва об’єкта нерухомості. Назва та форма цивільно правового договору, який фіксує взаємовідносини 2х сторін може бути різною та наведені вище назви договорів є виключно прикладом. Однак, будь який договір повинен містить в собі: назву сторін; предмет договору (дані квартири; місце знаходження; характеристики внутрішнього наповнення квартири;) порядок розрахунку; алгоритм оформлення за особою права власності на квартиру (строк, перелік документів, обов’язки забудовника, штрафні санкції), строки введення будинку та секції в експлуатацію.

При цьому, забудовник та фізична/юридична особа, з якою особі пропонується укласти договір можуть бути різними особами, і це не є порушенням. Згідно норм ЦК та ГК України сторони є вільними у своїх договірних так і господарських відносинах, а тому у разі наявності в тексті будь-якого договору таких розбіжностей між особами, рекомендую вам взяти копію документа, який став правовою підставою відображення саме 3-ті особи (а не забудовника) Продавцем за договором. Форма договору, яку вам пропонує укласти забудовник/3я особа повинна бути здійснена із додержанням норм ЦК України. Зокрема, попередній договір купівлі продажу квартири - обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню, а договір купівлі продажу майнових прав на квартиру (нерухоме майно) може бути укладений між сторонами у простій письмовій формі;

Розрахунок між сторонами та вартість квартири, це мабуть один з найцікавіших моментів, на який майбутній власник перш за все звертає увагу. Вартість квартири повинна бути виключно в національній валюті, а також повинна бути чітка прив’язка до вартості 1м2. Також окремим розділом в тексті договору повинно бути відображено, у який спосіб та порядок здійснюється зарахування забудовником/3ю особою платежів/грошей від майбутнього власника квартири в рахунок оплати їм вартості квартири, як приклад це може бути: забезпечувальний платіж;

Незалежно від назви, змісту, форми договору, за доречним є також відображення сторонами в тексті договору - порядку реєстрації за особою права власності на квартиру. Це може бути, вказівка які саме документи повинен надати забудовник (3-я особа Продавець) покупцю (майбутньому власнику) для реєстрації за ним права власності, у які строки дані документи надаються, як здійснюється державна реєстрація - безпосередньо самостійно забудовником (3-ю особою/продавцем), приватним нотаріусом чи особою самостійно в загальному порядку через ЦНАП. Між тим, рекомендую також проаналізувати ланцюг реєстрації права власності, маю на увазі, що перед реєстрацією саме за майбутнім власником права власності на нерухомість може мати місце первинна реєстрація саме за забудовником/3ю особою права власності на квартиру (нерухомість).

Враховуючи різносторонність правових відносин, які сьогодні існують між забудовником та особою, що планує придбати нерухомість зауважую, що до кожного придбання квартири в новобудові необхідно підходити індивідуально.

Наведені мною рекомендації є загальними та їх універсальність допоможе Вам отримати базову інформацію для перевірки документації забудовника. За більше детальною інформацією звертайтесь до мене особисто. Надання професійної адвокатської консультації є запорукою позитивної результативності вирішення вашого будівельного питання!

Бобровська Катерина, адвокат

тел. 050-206-06-12